Οικοδομικοί Κανονισμοί στην Ελλάδα

Δωρεάν διαβούλευση

Βασικές πληροφορίες

Οι οικοδομικοί κανονισμοί στην Ελλάδα διέπονται από τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, ή GOC), όπως τροποποιήθηκε από τους τοπικούς νόμους. Η κατανόηση των Κανονισμών είναι αρκετά δύσκολη - το έγγραφο περιέχει πολλές αναφορές και όρους που είναι ειδικοί στην ελληνική νομοθεσία. Ταυτόχρονα, οι κερδοφόρες επενδύσεις στην κατασκευή ακινήτων συνεπάγονται τη μέγιστη αξιοποίηση των δυνατοτήτων του χώρου. Έχοντας αποφασίσει να χτίσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα, είναι καλύτερα να εξοικειωθείτε με τους οικοδομικούς κώδικες εκ των προτέρων και να κατανοήσετε τις περιπλοκές του ελληνικού δικαίου.

Η κατασκευή παρέχει στον ιδιοκτήτη τα ίδια δικαιώματα για την απόκτηση άδειας διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων με την αγορά ενός τελειωμένου σπιτιού

Συντελεστές κατασκευής

Κατά τον προσδιορισμό των δυνατοτήτων κατασκευής ενός χώρου, εφαρμόζονται τέσσερις κύριοι συντελεστές: επιφάνεια κτιρίου, συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης και αριθμός ορόφων του κτιρίου.

1
ΠΕΡΙΟΧΗ ΧΤΙΣΙΜΑΤΟΣ
Το συνολικό εμβαδόν όλων των ορόφων του οικοδομικού αντικειμένου. Μετράται κατά μήκος της εξωτερικής περιμέτρου του κτιρίου και δεν εξαρτάται από τον αριθμό των ορόφων του.
3
ΑΝΑΛΟΓΙΑ ΚΑΛΥΨΗΣ
Εκφρασμένο ως ποσοστό, αναφέρεται στη μέγιστη έκταση γης που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για δόμηση στην Ελλάδα.
2
ΑΝΑΠΤΥΞΙΚΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ
Ιδρύθηκε με νόμο για τον καθορισμό της συνολικής επιφάνειας των κτιρίων. Βοηθά στον προσδιορισμό της επιτρεπόμενης επιφάνειας δόμησης.
4
ΟΡΟΦΟΙ ΤΗΣ ΚΤΙΡΙΟΥ
Ο αριθμός των ορόφων που επιτρέπεται για κατασκευή σε μια δεδομένη περιοχή και σε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο. Κατά τον προσδιορισμό του λαμβάνονται υπόψη όλοι οι όροφοι, συμπεριλαμβανομένου του υπογείου (ισόγειο) και της σοφίτας

Περιοχή κτιρίου

Συντελεστές ανά τύπο οικοπέδων

Σημαντικό κριτήριο για τον καθορισμό των δυνατοτήτων δόμησης των οικοπέδων στην Ελλάδα είναι το είδος της γης που προορίζεται για ανάπτυξη. Υπάρχουν δύο τέτοιοι τύποι: το οικοπέδο και το αγροτεμάχιο.

Το οικόπεδο είναι ένα κομμάτι γης που βρίσκεται εντός των ορίων του σχεδίου κατασκευής οικισμών. Ανάλογα με την περιοχή, η αναλογία ανάπτυξης του οικοπέδου κυμαίνεται από 0,4 έως 2,4.

Το Αγροτεμάχιο, μεταφρασμένο σε κατανοητή για εμάς ορολογία, είναι ένα οικόπεδο από την κατηγορία της αγροτικής γης. Στην Ελλάδα επιτρέπεται και η δόμηση, αν και η πυκνότητα δόμησης διαφέρει σημαντικά από το οικόπεδο. Παράλληλα, επιτρέπεται η κατασκευή εμπορικών εγκαταστάσεων σε αγροτεμάχιο, π.χ. ξενοδοχεία, εγκαταστάσεις παραγωγής, καθώς και η εγκατάσταση ηλιακών συλλεκτών για την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας για μεταγενέστερη πώληση. Επιπλέον, ο συντελεστής κατασκευής σε αυτή την περίπτωση ανεβαίνει στο 0,2. Ωστόσο, για να λάβετε άδεια ανέγερσης ξενοδοχείου, το ελάχιστο μέγεθος του αγροτεμαχίου πρέπει να είναι από 1–1,5 εκτάριο, ανάλογα με την περιοχή. Για το αγροτεμάχιο η επιτρεπόμενη δόμηση εξαρτάται από την έκταση και υπολογίζεται ως εξής: - Σε οικόπεδα έως 4.000 τ. μ - 186 τ.μ.
— Σε οικόπεδα έως 8.000 τ.μ. – 200 τ.μ. συν τετράγωνο άνω των 4.000 τ.μ., πολλαπλασιαζόμενο επί 0,02
— Σε οικόπεδα άνω των 8.000 τ.μ. – 280 τ.μ. συν μια τετραγωνική έκταση που υπερβαίνει τα 8.000 τ. μ., πολλαπλασιαζόμενο επί 0,01

Το ποσοστό δόμησης του οικοπέδου είναι υψηλότερο από του αγροτεμαχίου

Για μεγάλα αγροτεμάχια που γειτονεύουν με δρόμους μεταξύ οικισμών, επιτρέπεται η κατάτμηση που επιτρέπει την αύξηση της επιφάνειας δόμησης.

Για οικόπεδα που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή από τη θάλασσα, υπάρχουν περιορισμοί στον αριθμό των ορόφων: σε οικόπεδα τύπου οικόπεδο, το ύψος των κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τρία επίπεδα, χωρίς να υπολογίζεται το υπογείο (ισόγειο). Για αγροτεμάχια τύπου αγροτεμάχιο το όριο είναι δύο επίπεδα και ένα υπογείο.

Στην περίπτωση του αγροτεμαχίου, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι τα κτίρια που ανεγέρθηκαν εδώ πρέπει να απέχουν τουλάχιστον 15 μέτρα από τα όρια της τοποθεσίας. Αυτός ο κανόνας καθιστά ορισμένες από τις τοποθεσίες ακατάλληλες για κατασκευή

Όταν χτίζετε πολλά σπίτια σε ένα χώρο, είναι απαραίτητο να παρατηρήσετε την απόσταση μεταξύ των κτιρίων που καθορίζονται από το ΔΑΚ. Για το οικόπεδο, δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 8 m, για το αγροτεμάχιο - 3,75 μ. Επιπλέον, τα κτίρια στο αγροτεμάχιο πρέπει να συνδέονται με μια στεγασμένη κατασκευή πλάτους 1 έως 6 m, κατασκευασμένη από τα ίδια υλικά με τα κύρια κτίρια. Στο οικόπεδο, τα κτίρια μπορούν να διαχωριστούν εντελώς το ένα από το άλλο.

Οι ειδικοί του κατασκευαστικού τμήματος της Greece Invest πραγματοποιούν πλήρη ανάλυση του οικοπέδου για τον υπολογισμό του συντελεστή ανάπτυξης και άλλων χαρακτηριστικών δόμησης, ενώ ταυτόχρονα ελέγχουν τη νομική καθαρότητα του οικοπέδου.

Λογιστική για τις περιοχές των σκαλοπατιών

Για μια πιο ορθολογική χρήση του χώρου του κτιρίου, οι κανόνες λογιστικής για την περιοχή των σκαλοπατιών ρυθμίζονται χωριστά.

Κατά την κατασκευή χαμηλών κτιρίων, η περιοχή των εξωτερικών σκαλοπατιών δεν λαμβάνεται υπόψη. Και στην περίπτωση εσωτερικών σκαλοπατιών που συνδέουν το υπόγειο με το ισόγειο (στην Ελλάδα λέγεται ισόγειο), αναφέρονται ως πλατεία ισογείου.

Στις περιπτώσεις που η τελευταία (άνω) σκάλα πολυώροφου κτιρίου αποτελεί συνέχεια της σκάλας που συνδέει το υπόγειο με το ισόγειο, η έκτασή της δεν περιλαμβάνεται στο συνολικό εμβαδόν διαβίωσης. Η περιοχή των εσωτερικών σπειροειδών μεταλλικών σκαλοπατιών κατά την κατασκευή δεν λαμβάνεται υπόψη.

Τεχνικά κτίρια

Οι τεχνικές εγκαταστάσεις είναι απαραίτητες για τους σκοπούς της οικιακής συντήρησης των σπιτιών. Συχνά κατασκευάζονται μεταξύ των κύριων κτιρίων για να παρακάμψουν τον κανόνα σχετικά με τη μέγιστη απόσταση μεταξύ των κτιρίων. Στην τελευταία περίπτωση, όλα τα κτίρια πρέπει επίσης να συνδέονται με καλυμμένη δομή και η τεχνική δομή πρέπει να αποτελείται από τουλάχιστον ένα επίπεδο (χωρίς να υπολογίζεται το υπογιό), η περιοχή του οποίου λαμβάνεται υπόψη ως κατοικία.

Έργο 150 τ.μ. επί αγροτεμαχίου 750 τ.μ.

Θέλετε να μάθετε περισσότερα;

Αφήστε έναν αριθμό τηλεφώνου για επικοινωνία και ο ειδικός μας θα απαντήσει σε όλες τις ερωτήσεις

Στάδια εργασίας κατά την κατασκευή

01
Στάδια εργασίας κατά την κατασκευή

Συνεργαζόμαστε με έναν επαγγελματία αρχιτέκτονα που αναπτύσσει αρχιτεκτονικές και σχεδιαστικές λύσεις. Μαζί θα εγκρίνουμε την επιλογή που θα ικανοποιήσει τις επιθυμίες σας και θα σας επιτρέψει να αποκτήσετε άδεια για την ανέγερση κατοικίας στην Ελλάδα

02
Ανάπτυξη σχεδίου

Για να λάβετε οικοδομική άδεια πρέπει να υποβάλετε έργο. Παράλληλα, λαμβάνονται βεβαιώσεις από το δασαρχείο ότι η έκταση δεν περιλαμβάνεται στο δασικό ταμείο της Ελλάδας και από το αρχαιολογικό τμήμα ότι ο χώρος δεν έχει αρχαιολογική αξία.

03
Αίτηση για Άδεια

Και εδώ θα απαιτηθεί η εμπειρία και ο επαγγελματισμός ενός μηχανικού-αρχιτέκτονα για την παρουσίαση και την υπεράσπιση του έργου σε έναν πολεοδομικό οργανισμό.

04
Εργα κατασκευής

Συν την τεχνική επίβλεψη. Στο στάδιο αυτό κατά την εκτέλεση χωματουργικών εργασιών απαιτείται η παρουσία εκπροσώπου της αρχαιολογικής υπηρεσίας.

05
Ολοκλήρωση οικοδομικών εργασιών

Το στάδιο αυτό περιλαμβάνει την ολοκλήρωση της κατασκευής, καθώς και τη συλλογή και υπογραφή των απαραίτητων εγγράφων για την εγγραφή του ολοκληρωμένου κατασκευαστικού αντικειμένου στον πολεοδομικό οργανισμό.

06
Θέση της εγκατάστασης σε λειτουργία

Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, κατά την κρίση του ιδιοκτήτη, είναι δυνατό να πραγματοποιηθούν πρόσθετες εργασίες επισκευής ή φινιρίσματος. Παρέχουμε επίσης αυτές τις υπηρεσίες

Οικοδομική άδεια στην Ελλάδα

Όροι και κόστος απόκτησης

Το κόστος μιας οικοδομικής άδειας μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με διάφορους παράγοντες:
– είδος και μέγεθος γης
- τον αριθμό των κτιρίων που ανεγέρθηκαν στην τοποθεσία
- συνολικό και καθιστικό των χώρων
– περιοχή τεχνικών κτιρίων και υπογείου

Για παράδειγμα: σε περίπτωση μέγιστης χρήσης των κατασκευαστικών δυνατοτήτων οικοπέδου 200 τ. μ., μη συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής της πισίνας, το κόστος όλων των δαπανών με την έκδοση οικοδομικής άδειας θα είναι από 25.000 ευρώ. Το ποσό αυτό περιλαμβάνει το κόστος που σχετίζεται με την ανάπτυξη του έργου, τα κρατικά τέλη και το κόστος της τεχνικής επίβλεψης κατά τις κατασκευαστικές εργασίες.

Η προθεσμία για τη λήψη οικοδομικής άδειας κυμαίνεται από αρκετούς μήνες έως έξι μήνες. Για να μεγιστοποιήσετε την ταχύτητα της διαδικασίας, είναι καλύτερο να αναθέσετε τη διαδικασία απόκτησής της σε επαγγελματίες.

η κατασκευή της πισίνας απαιτεί ξεχωριστή άδεια
Πραγματοποίηση αλλαγών στο έργο

Για την κατασκευή πισίνας στο χώρο απαιτείται ξεχωριστή άδεια. Στην Ελλάδα, η πισίνα θεωρείται είδος πολυτελείας και ως εκ τούτου το κόστος για την απόκτηση της κατάλληλης άδειας μπορεί να φαίνεται δυσανάλογα μεγάλο. Ο βασικός ρόλος παίζει το μέγεθος της μελλοντικής πισίνας. Είναι δυνατό να μειώσετε κάπως το κόστος εάν λάβετε άδεια ταυτόχρονα με την κύρια οικοδομική άδεια για την τοποθεσία.

Άδεια δόμησης πισίνας

Μετά τη λήψη οικοδομικής άδειας, αλλαγές στο εγκεκριμένο έργο μπορούν να γίνουν μόνο σε συμφωνία με τον πολεοδομικό οργανισμό. Οποιεσδήποτε αλλαγές πληρώνονται επιπλέον - το κόστος εξαρτάται από τον αριθμό και τη φύση των αλλαγών που έγιναν.

Οικόπεδα

Προβολή όλων

Ερώτηση απάντηση

Ο όρος «χώρος διαβίωσης» στην Ελλάδα έχει τελείως διαφορετική έννοια από το συνηθισμένο άθροισμα όλων των χώρων των σαλονιών. Σύμφωνα με τους Γενικούς Κανονισμούς Κατασκευών, ο χώρος διαβίωσης περιλαμβάνει όλους τους χώρους που βρίσκονται εντός του κτιρίου, με ορισμένες εξαιρέσεις. Ένας μάλλον ογκώδης κατάλογος αυτών των εξαιρέσεων δίνεται στους αναφερόμενους Κανονισμούς. Σε αυτούς περιλαμβάνονται, ειδικότερα, χώροι γκαράζ, υπογείων, χώρων λότζων και μπαλκονιών κ.λπ.

Οι στεγασμένοι χώροι γκαράζ, ή κλειστοί χώροι στάθμευσης, είναι χώροι δίπλα στο σπίτι για στάθμευση οχημάτων εμβαδού έως 20 m2. Μπορούν να βρίσκονται τόσο στο επίπεδο του υπογείου όσο και του ισογείου.

Η νομοθεσία δεν επιβάλλει περιορισμούς στη θέση των χώρων γκαράζ στο ίδιο επίπεδο με τους χώρους κατοικίας. Βασική προϋπόθεση είναι να παρέχεται στο γκαράζ ανεμπόδιστη είσοδος οχημάτων.

Οι αποθήκες και οι αποθήκες μπορούν να βρίσκονται σε οποιονδήποτε όροφο, χωρίς περιορισμούς μεγέθους. Παράλληλα, εκτός αν βρίσκονται σε επίπεδο υπογείου, η περιοχή τους θα λαμβάνεται υπόψη ως οικιστική.

Το ελάχιστο ύψος της στάθμης ισογείου από το δάπεδο μέχρι την οροφή πρέπει να είναι 2,4 μ. Αυτό γίνεται για να αποφευχθεί η τεχνητή μείωση της στάθμης της οροφής στα σχέδια για την προσθήκη επιπλέον δαπέδου.

>
Δωρεάν συμβουλή

Σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα; Ενδιαφέρεστε για άδεια οικοδομής ή διαμονής; Κάντε μας μια ερώτηση και αφήστε το τηλέφωνο ή το email σας. Ο ειδικός μας θα επικοινωνήσει μαζί σας εντός μιας ώρας για διαβούλευση.

Έλενα Δολμενίδη
Ειδικός στα ακίνητα