Τύποι γης στην Ελλάδα

Δωρεάν διαβούλευση

Βασικές πληροφορίες

Η οικοδόμηση ενός σπιτιού στην Ελλάδα ξεκινά με την επιλογή τοποθεσίας: αν θα είναι μια βίλα στην πρώτη γραμμή από τη θάλασσα, ένα διαμέρισμα σε ένα πολυσύχναστο τουριστικό χωριό ή ένα απομονωμένο εξοχικό σπίτι μακριά από τον πολιτισμό - εξαρτάται από εσάς. Αλλά όταν επιλέγετε ένα μέρος, δεν πρέπει να ξεχνάτε τη νομική πλευρά του ζητήματος, γιατί για διαφορετικές κατηγορίες ελληνικών γαιών υπάρχουν οι δικοί τους κανόνες και απαιτήσεις μηχανικής και κατασκευής. Επομένως, η επιλογή μιας τοποθεσίας για την κατασκευή ενός σπιτιού είναι μια ολόκληρη επιστήμη, με τις δικές της λεπτές περιπλοκότητες και αποζημιώσεις.

Τύποι γης

Για να κατανοήσουμε τα βασικά της ελληνικής διαχείρισης γης, είναι απαραίτητο να κατανοήσουμε τη διαφορά μεταξύ των υφιστάμενων κατηγοριών γης. Οι τύποι γης στην Ελλάδα είναι διαφορετικοί από τις κατηγορίες που έχουμε συνηθίσει. Ταυτόχρονα, είναι το είδος του χώρου που παίζει καθοριστικό ρόλο στον καθορισμό των κατασκευαστικών δυνατοτήτων και του κόστους του.

1
ΟΙΚΟΠΕΔΟ
Το οικόπεδο είναι ένα κομμάτι γης που ανήκει στα εδάφη των οικισμών. Το κύριο πλεονέκτημα του οικοπέδου έγκειται στον αρκετά υψηλό συντελεστή δόμησης, ο οποίος, ωστόσο, διαφέρει σημαντικά για κάθε τοποθεσία. Ανάλογα με την περιοχή της τοποθεσίας και τους πολεοδομικούς κανονισμούς, ο συντελεστής κατασκευής μιας τοποθεσίας μπορεί να κυμαίνεται από 0,4 έως 2,4 - και σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη και να υπερβαίνει αυτό το ποσοστό. Οι ειδικοί μας θα σας βοηθήσουν να διευκρινίσετε αυτές τις πληροφορίες για κάθε συγκεκριμένο τομέα.
2
ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ
Το Αγροτεμάχιο είναι οικόπεδο που βρίσκεται εκτός εκτάσεων οικισμών. Χρησιμοποιώντας τη γνωστή σε μας ορολογία, το αγροτεμάχιο μπορεί να αποδοθεί σε γεωργική γη. Ωστόσο, αυτή η αναλογία δεν είναι απολύτως σωστή, αφού επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων κατοικιών, συγκροτημάτων, ακόμη και εμπορικών ακινήτων στο αγροτεμάχιο. Αν και, φυσικά, ο συντελεστής κατασκευής για αυτόν τον τύπο γης είναι πολύ χαμηλότερος και εξαρτάται επίσης από πολλούς πρόσθετους παράγοντες για τους οποίους έχουμε ήδη μιλήσει.

Επιλογή γης

Πριν αγοράσετε ένα οικόπεδο στην Ελλάδα, είναι απαραίτητο να μελετήσετε προσεκτικά τα χαρακτηριστικά της θέσης του και τις δυνατότητες κατασκευής του. Εκτός από τον τύπο του οικοπέδου, υπάρχουν πολλά ακόμη σημαντικά σημεία που καθορίζουν τις δυνατότητες χρήσης του, καθώς και τις γενικές αρχές του κύκλου εργασιών της γης, χωρίς τις οποίες είναι δύσκολο να περιηγηθεί κανείς στις περιπλοκές του ελληνικού κτηματολογικού δικαίου. Η γνώση αυτών των αρχών είναι απαραίτητη για την επικερδή επένδυση κεφαλαίων, αξιοποιώντας στο μέγιστο τις δυνατότητες κατασκευής της γης.

Σε θέματα χρήσης γης, το κύριο χαρακτηριστικό της ελληνικής νομοθεσίας μπορεί να διατυπωθεί ως εξής: εάν για τη Ρωσία και τις χώρες της ΚΑΚ χρησιμοποιείται η αρχή «όχι λιγότερο από» για ανάπτυξη, τότε η Ελλάδα βασίζεται στην αντίθετη αρχή - «όχι περισσότερο από". Αυτό εξηγείται πολύ απλά: λόγω της θέσης και του σχετικά μικρού μεγέθους της χώρας, δεν υπάρχει μεγάλη έκταση κατάλληλη για κατασκευή. Ως εκ τούτου, σημαντικό μέρος των περιορισμών στοχεύει στην εξοικονόμηση των διαθέσιμων πόρων.

Τι να προσέξετε

Σκοπός του χώρου - όταν επιλέγετε ένα εργοτάξιο, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη τους τύπους επιτρεπόμενης χρήσης. Τα πιο συνηθισμένα από αυτά αφορούν την κατασκευή κατοικιών και τη δημιουργία τουριστικών υποδομών. Στην Ελλάδα, οι τύποι επιτρεπόμενης χρήσης εξαρτώνται από την εδαφική ζώνη εντός της οποίας βρίσκεται μια συγκεκριμένη τοποθεσία. Κατά κανόνα, κάθε περιοχή έχει τους δικούς της κανονισμούς και συνταγές, αλλά συμβαίνει μια περιφέρεια να χωρίζεται σε ζώνες, καθεμία από τις οποίες έχει τους δικούς της τύπους επιτρεπόμενων χρήσεων. Μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με τη χρήση γης σε μια συγκεκριμένη ζώνη από τους ειδικούς της Greece Invest (https://greece-invest.ru/contacts).

Όταν επιλέγετε οικόπεδα για κατασκευή, αξίζει να δώσετε προσοχή στο σχέδιο αστικής ανάπτυξης της περιοχής. Οι εκτάσεις του αγροτεμαχίου, που βρίσκονται κοντά σε οικισμούς, μπορούν να ενταχθούν στη συνέχεια στο σχέδιο πολεοδομικής ανάπτυξης, γεγονός που οδηγεί σε αστικοποίηση των οικοπέδων. Σε αυτή την περίπτωση, η κατηγορία τους θα αλλάξει σε οικόπεδο, κάτι που θα αυξήσει σημαντικά την αναλογία δόμησης και θα επηρεάσει και άλλα κριτήρια: αναλογία κάλυψης, ελάχιστη επιφάνεια κατασκευής κατοικίας, ύψος, χρήση για την οποία προορίζεται και φυσικά αυξάνει την αξία του χώρου.

Έδαφος - πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το κόστος κατασκευής σε τοποθεσίες με μεγάλη διαφορά ύψους μπορεί να απαιτεί σημαντικό κόστος για χωματουργικές εργασίες και τοίχους αντιστήριξης.

Σημείο δόμησης - Πριν αγοράσετε ένα οικόπεδο, είναι απαραίτητο να προσδιορίσετε το σημείο δόμησης - αυτό είναι το τμήμα του χώρου στο οποίο επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων. Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι στο αγροτεμάχιο, οι εσοχές από το όριο της τοποθεσίας πρέπει να είναι τουλάχιστον 15 μέτρα, πράγμα που σημαίνει ότι το σημείο δόμησης θα είναι κάπου στο κέντρο του χώρου. Μπορεί να αποδειχθεί ότι δεν θα υπάρχει θέα στη θάλασσα από το μέρος της τοποθεσίας όπου μπορείτε να χτίσετε.

Οι εσοχές από τα όρια της τοποθεσίας πρέπει να είναι τουλάχιστον 15 μέτρα

Προσβασιμότητα μεταφοράς - η κατασκευή ενός δρόμου είναι μια πολύ δαπανηρή επιχείρηση, επιπλέον, ο δρόμος δεν είναι ιδιοκτησία σας, πράγμα που σημαίνει ότι εκτός από το πρόσθετο κόστος, πρέπει να λάβετε τις απαραίτητες άδειες για τη χάραξη του δρόμου, οπότε πριν αγοράσετε μια τοποθεσία, εάν ένας ασφαλτοστρωμένος δρόμος δεν τον χωράει, θα πρέπει να ρωτήσετε αμέσως σε ποιον ανήκει εκείνο το τμήμα του δρόμου που πρέπει να βελτιωθεί. Επιπλέον, προσέξτε αν θα περάσει κατασκευαστικός εξοπλισμός κατά μήκος αυτού του δρόμου.

Αρχαιολογική ζώνη - είναι απαραίτητο να ελεγχθεί εάν η δεδομένη περιοχή ανήκει στην αρχαιολογική ζώνη. Εάν αποδειχθεί ότι ο χώρος σας ενδιαφέρει τους αρχαιολόγους, θα σας ζητηθεί να ειδοποιήσετε την αρχαιολογική υπηρεσία για την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών και ένας υπάλληλος της αρχαιολογικής υπηρεσίας θα είναι παρών κατά την εκσκαφή του λάκκου θεμελίωσης.

Απόσταση επικοινωνιών - στην περίπτωση του οικοπέδου, όλες οι επικοινωνίες, κατά κανόνα, είτε είναι ήδη διαθέσιμες, είτε βρίσκονται πολύ κοντά, αλλά όταν αγοράζετε αγροτεμάχιο, πρέπει να ελέγξετε την απόσταση από τον πλησιέστερο ηλεκτρικό πόλο και πηγή νερού, γιατί. το κόστος της τοποθέτησης των επικοινωνιών πέφτει εξ ολοκλήρου στους ώμους σας. Κατά κανόνα δεν υπάρχει αποχέτευση στο αγροτεμάχιο, στην περίπτωση αυτή χρησιμοποιούνται κατά κανόνα βόθροι. Κατά την κατασκευή, η εταιρεία μας χρησιμοποιεί πιο προηγμένες και φιλικές προς το περιβάλλον λύσεις - ένα σύστημα βιολογικού καθαρισμού.

Το κόστος ενός οικοπέδου είναι ένα σημαντικό κριτήριο, διότι λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της τιμής της ακίνητης περιουσίας κατά την υποβολή εγγράφων για τη λήψη άδειας διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων.

Έργο 150 τ.μ. επί αγροτεμαχίου 750 τ.μ.

Θέλετε να μάθετε περισσότερα;

Αφήστε έναν αριθμό τηλεφώνου για επικοινωνία και ο ειδικός μας θα απαντήσει σε όλες τις ερωτήσεις

Οικόπεδο για κατασκευή ξενοδοχείου

Επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων τόσο σε αγροτεμάχια τύπου εικοπέδου όσο και σε αγροτεμάχιο. Στην πρώτη περίπτωση, ο οικιστικός χώρος παραμένει ο ίδιος με αυτόν των οικιστικών ακινήτων. Κατά την ανέγερση ξενοδοχείου ή άλλων εμπορικών ακινήτων στο αγροτεμάχιο, ο δείκτης ανάπτυξης είναι πολύ μεγαλύτερος και συνήθως ανέρχεται στο 20%, στις ειδικές ζώνες προστασίας της φύσης μπορεί να είναι 10%. Ωστόσο, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι δεν είναι κάθε αγροτεμάχιο κατάλληλο για κατασκευή ξενοδοχείου. Για να λάβετε άδεια ανέγερσης ξενοδοχείου στο αγροτεμάχιο, η έκτασή του πρέπει να είναι 10.000–15.000 (ανάλογα με την περιοχή) και ο τύπος χρήσης του χώρου να είναι Τουριστικός. Πριν αγοράσετε ένα οικόπεδο, είναι επιτακτική ανάγκη να πραγματοποιήσετε μια μηχανική και κατασκευαστική τεχνογνωσία και να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να χτίσετε στον χώρο αυτό που έχετε κατά νου.

Τι να προσέξετε

— Τύπος γης
— Συντελεστής κατασκευής
- Σκοπός χρήσης γης
— Επικοινωνίες
— Προσβασιμότητα μεταφορών
- Χαρακτηριστικά χώρου

Οικόπεδα

Προβολή όλων

Ερώτηση απάντηση

Δημοφιλείς ερωτήσεις που λαμβάνουμε από πελάτες κατασκευών στην Ελλάδα

Τα οικόπεδα στην Ελλάδα μετρώνται σε στρέμματα. 1 στρέμμα ισοδυναμεί με 1000 τ. μ. ή 0,1 εκτάρια.

Ναι μπορείς. Μπορείτε να χτίσετε πολλά σπίτια και να τα πουλήσετε με παρακείμενα οικόπεδα. 4.000 τ.μ. απαιτείται για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Επιπλέον, μπορείτε να πουλήσετε σπίτια με γειτονικά οικόπεδα υποδιαιρούμενα κατά την κρίση σας.

Για το «ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ», εμβαδού 4.000 τ.μ. το εμβαδόν του κτιρίου είναι 200 τ.μ.
Για το «ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ», με εμβαδόν από 4.000 έως 8.000 τ.μ. εμβαδόν οικοδομής 200 τ.μ + το υπόλοιπο τετράγωνο πολλαπλασιάζεται με συντελεστή 0,02
Για το «ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ», με εμβαδόν άνω των 8.000 τ.μ. εμβαδόν οικοδομής είναι 280 τ.μ + το υπόλοιπο τετράγωνο πολλαπλασιάζεται με συντελεστή 0,01
Ο συντελεστής ανάπτυξης για εμπορικά ακίνητα (ξενοδοχεία, βίλες προς ενοικίαση, γραφεία κ.λπ.) είναι 0,2
Παραδείγματα:
4.000 = 200 τ.μ.
6.000 = 200 + (6.000 - 4.000) * 0,02 = 240 τ.μ.
8.000 = 280 τ.μ.
10.000 = 280 + (10.000 - 8.000) * 0,01 = 300 τ.μ.
20.000 = 280 + (20.000 - 8.000) * 0,01 = 400 τ.μ.
Στο «ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟ» επιτρέπεται η ανέγερση έως 2 ορόφων + υπόγειο.
Εκτός από τα οικιστικά μέτρα επιτρέπεται η κατασκευή υπογείου, το ύψος του οποίου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 2 μέτρα.
Για να αυξηθεί η αναλογία ανάπτυξης, τα μεγάλα οικόπεδα χωρίζονται συχνότερα σε οικόπεδα 4.000 τ.μ. Για παράδειγμα, οικόπεδο 20.000 τ.μ. μπορεί να χωριστεί σε 5 οικόπεδα των 4.000 τ.μ. και λάβετε οικοδομική άδεια για 200 τ.μ. σε κάθε τοποθεσία, δηλ. 5 * 200 = 1.000 τ.μ. Για σύγκριση, σε ολόκληρο οικόπεδο 20.000 τ.μ. είναι δυνατή η κατασκευή μόνο 400 τ.μ. Ωστόσο, σύμφωνα με τον νέο νόμο, δεν χωρίζονται όλα τα τμήματα, αλλά μόνο αυτά που γειτονεύουν με το δρόμο.

Για αγροτεμάχια που έχουν χωριστεί σε πολλά τμήματα παρέχεται το δικαίωμα πώλησης τόσο ολόκληρου του οικοπέδου όσο και μεμονωμένων τμημάτων. Εάν ο ιστότοπος αντιπροσωπεύει ήδη το ελάχιστο τμήμα, τότε εάν πουλήσετε μέρος του, δεν θα μπορείτε να λάβετε οικοδομική άδεια μόνοι σας, επομένως εάν, για παράδειγμα, αγοράσατε ένα οικόπεδο 40 στρεμμάτων και θέλετε να χτίσετε ένα σπίτι στα 20 στρέμματα, και να πουλήσουν τα υπόλοιπα, καλό είναι να λάβετε πρώτα άδεια για ανέγερση δύο κατοικιών, και στη συνέχεια να πουλήσετε μέρος του οικοπέδου ήδη με άδεια.

Πρόκειται για ένα αμοιβαία επωφελές πρόγραμμα συνεργασίας, δημοφιλές στην Ελλάδα, στο οποίο ο ιδιοκτήτης του χώρου παρέχει τη γη του προς ανάπτυξη σε κατασκευαστική εταιρεία, η οποία με τη σειρά της αναλαμβάνει να την κατασκευάσει με δικά της έξοδα και με την ολοκλήρωση της κατασκευής, ο ιδιοκτήτης της γης λαμβάνει την κυριότητα μέρους των κτιρίων. Κατά κανόνα, ο υπολογισμός αυτού του τμήματος γίνεται με συμφωνία των μερών με βάση το κόστος του ιστότοπου και εκφράζεται ως ποσοστό.

Το κόστος μεταφοράς ηλεκτρικού ρεύματος στο χώρο καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη, αλλά πραγματοποιείται μόνο από την κρατική εταιρεία ΔΕΗ, η οποία καθορίζει επίσης το κόστος της εργασίας ανάλογα με τον απαιτούμενο αριθμό πόλων και μετασχηματιστών, καθώς και την πολυπλοκότητα της εργασίας . Το κόστος κατά προσέγγιση μπορεί να φτάσει και τα 30 ευρώ το μέτρο.

Το κόστος τοποθέτησης σωλήνα για την ύδρευση του χώρου είναι περίπου 5 με 10 ευρώ ανά 1 τ.μ.

Είναι εξαιρετικά δύσκολο να λάβετε άδεια για τη γεώτρηση ενός φρέατος, γι 'αυτό δεν πρέπει να υπάρχει παροχή νερού ή άλλο πηγάδι σε ακτίνα αρκετών χιλιομέτρων. Στην πράξη, πολλές γεωτρήσεις ανοίγουν παράνομα, χωρίς άδεια ή με άδεια γεωθερμίας. Στη συνέχεια, ένα τέτοιο παράνομο πηγάδι μπορεί να νομιμοποιηθεί δηλώνοντάς το στον αρμόδιο οργανισμό. Το κόστος του εξοπλισμού γεώτρησης και φρέατος είναι περίπου 100 ευρώ ανά μέτρο.

Δεν συνιστούμε ανεπιφύλακτα την αγορά οικοπέδου χωρίς τεχνογνωσία μηχανικού και κατασκευής. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη: ο μηχανικός μας ελέγχει πρώτα όλα τα έγγραφα, καθορίζοντας όλους τους κώδικες δόμησης για μια δεδομένη τοποθεσία, μετά πηγαίνει στην τοποθεσία με έναν τοπογράφο, θέτει τα όρια του χώρου και του σημείου κατασκευής. Αναλύει το έδαφος, το ανάγλυφο και άλλες λεπτομέρειες που σχετίζονται με την κατασκευή. Το κόστος μιας τέτοιας εξέτασης είναι 200 ευρώ, αλλά μπορεί να σας εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες.

Μπορείτε, ωστόσο, να πρέπει να καταλάβετε ότι η οικοδομική άδεια εκδίδεται για ένα συγκεκριμένο αρχιτεκτονικό έργο και κατά συνέπεια, σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να την αλλάξετε ανάλογα με τις ανάγκες σας. Σχεδόν όλα τα οικόπεδα στην Ελλάδα πωλούνται χωρίς οικοδομική άδεια, εκτός αν ο ιδιοκτήτης σχεδίαζε να χτίσει ο ίδιος στο οικόπεδο, πήρε άδεια και μετά άλλαξε γνώμη και αποφάσισε να πουλήσει. Η οικοδομική άδεια μπορεί να ισχύει για 4 χρόνια και μπορεί να παραταθεί για άλλα 4.

Το κόστος ποικίλλει ανάλογα με τον κατασκευαστή, την τεχνολογία και τον αριθμό των ανθρώπων που αναμένεται να ζήσουν. Το μέσο κόστος ενός συστήματος βιολογικού καθαρισμού για ένα σπίτι 6-8 ατόμων είναι 3.000 ευρώ.

  • Ένα νέο τοπογραφικό σχέδιο με όλους τους οικοδομικούς κωδικούς πιστοποιημένους από πολεοδομία
  • Πιστοποιητικό από το αρχαιολογικό τμήμα ότι ο χώρος δεν ανήκει στην αρχαιολογική ζώνη
  • Πιστοποιητικό από το δασαρχείο ότι ο χώρος δεν είναι δάσος
  • Συμβόλαιο πώλησης

Δωρεάν συμβουλή

Σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα; Ενδιαφέρεστε για άδεια οικοδομής ή διαμονής; Κάντε μας μια ερώτηση και αφήστε το τηλέφωνο ή το email σας. Ο ειδικός μας θα επικοινωνήσει μαζί σας εντός μιας ώρας για διαβούλευση.

Έλενα Δολμενίδη
Ειδικός στα ακίνητα