Βασικές πληροφορίες
Η απόφαση να χτίσετε μια βίλα στην Ελλάδα είναι η αρχή του ταξιδιού για το δικό σας σπίτι δίπλα στη θάλασσα. Το επόμενο βήμα είναι η επιλογή ενός οικοπέδου για κατασκευή, το οποίο, δυστυχώς, δεν εξαρτάται πάντα μόνο από τις προσωπικές προτιμήσεις. Στην Ελλάδα υπάρχουν δύο κατηγορίες οικοδομής. Επιπλέον, η κανονιστική ρύθμιση των θεμάτων γης διαφέρει σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας, ανάλογα με την τοποθεσία και το μέγεθος της τοποθεσίας. Σε γενικές γραμμές, όλα είναι μάλλον μπερδεμένα, οπότε ας καταλάβουμε πώς να επιλέξουμε ένα οικόπεδο για την κατασκευή βίλες και να μην υπολογίσουμε λάθος.
Πώς να επιλέξετε έναν οικόπεδο;
Τα οικόπεδα για την ανέγερση βίλας στην Ελλάδα εμπίπτουν σε δύο βασικές κατηγορίες: το οικόπεδο και το αγροτεμάχιο, που έχουμε ήδη καλύψει με κάποια λεπτομέρεια εδώ: Τύποι οικοπέδων στην Ελλάδα. Υπενθυμίζουμε μόνο ότι η πρώτη κατηγορία περιλαμβάνει γη εντός των ορίων οικισμών και η δεύτερη αναφέρεται σε περιοχές εκτός οικισμών. Καθένα από αυτά έχει τους δικούς του συντελεστές και κανόνες δόμησης - για παράδειγμα, ο συντελεστής δόμησης του αγροτεμαχίου είναι πολύ μικρότερος από αυτόν του οικοπέδου. Το κόστος του 1 τ.μ. η γη του αγροτεμαχίου είναι γενικά πολύ χαμηλότερη από αυτή του οικοπέδου.
Εκτός από την κατηγορία, στην Ελλάδα υπάρχουν δύο ακόμη κριτήρια που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την επιλογή ενός χώρου για κατασκευή. Αυτές είναι οι έννοιες του «άρτιο», που κυριολεκτικά σημαίνει «συμφωνημένο», «αντίστοιχο» και «οικοδομήσιμο» - «κατάλληλο για ανάπτυξη». Και τα δύο κριτήρια αναφέρονται στη δυνατότητα ανέγερσης κατασκευών στο χώρο, με βάση τη θέση, τις διαστάσεις και τις προδιαγραφές του. Και τα δύο πρέπει να αναφέρονται απευθείας στα έγγραφα για τον οικόπεδο.
Βασικά σημεία κατά την επιλογή ενός οικοπέδου
- Κατηγορία γης
— Το μέγεθος του οικοπέδου
— Χαρακτηριστικά της τοποθεσίας του οικοπέδου
– Δυνατότητες κατασκευής του χώρου
- Κατοχή οικοδομικής άδειας
— Εγγύτητα στη θάλασσα/την
υποδομή
— Πολεοδομικό σχέδιο της επικράτειας
- Δυνατότητα κατάτμησης
Πρώτα απ 'όλα, θα πρέπει να αποφασίσετε για τη θέση της γης. Οι παράκτιες περιοχές, ειδικά η πρώτη ακτογραμμή, αναμένεται να είναι ιδιαίτερα δημοφιλείς κατά την επιλογή ενός τόπου. Κατά συνέπεια, αυτά τα εδάφη είναι πολύ πιο ακριβά. Να σημειωθεί εδώ ότι τα οικόπεδα που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή δεν περιλαμβάνουν την παραλία στην επικράτειά τους: η παραλιακή λωρίδα στην Ελλάδα δεν μπορεί να αποκτηθεί από ιδιώτη. Επομένως, ακόμη και όταν αγοράζετε ένα οικόπεδο με άμεση πρόσβαση στην παραλία, θα πρέπει να λάβετε υπόψη ότι ο καθένας μπορεί να χρησιμοποιήσει αυτήν την παραλία. Ωστόσο, υπάρχει τρόπος να παρακάμψετε αυτόν τον κανόνα: μπορείτε να αγοράσετε ένα οικόπεδο που βρίσκεται σε έναν μικρό κόλπο ή σε απόσταση από κοινές παραλίες και beach bar. Κατά κανόνα, οι ξένοι σπάνια κοιτάζουν εκεί, ειδικά αν η πρόσβαση στην παραλία είναι δύσκολη λόγω της ανακούφισης.
Οικόπεδα στην Ελλάδα, που βρίσκονται μακριά από τη θάλασσα, αποκτώνται κατά κανόνα για μόνιμη κατοικία ή για καλλιέργεια ελιάς. Ωστόσο, είναι αρκετά πιθανό να συνδυαστεί, γιατί η παραγωγή και η πώληση ελαιολάδου θα φέρει σταθερό εισόδημα, αποτελώντας μια πολλά υποσχόμενη επένδυση. Σε αυτή την περίπτωση, είναι προτιμότερο να επιλέξετε ένα οικόπεδο της κατηγορίας αγροτεμάχιο, στο οποίο φυτρώνουν ήδη ελαιόδεντρα.
Οι παράκτιες περιοχές αναμένεται να είναι ιδιαίτερα δημοφιλείς όταν επιλέγετε ένα μέρος.
Το μέγεθος του οικοπέδου εξαρτάται άμεσα από την κατηγορία της γης. Αυτό οφείλεται στις κατασκευαστικές δυνατότητες, οι οποίες είναι πολύ μεγαλύτερες για το οικόπεδο. Αντίστοιχα, ένα λιτό οικόπεδο με συντελεστή δόμησης έως 2,4 ενδείκνυται και για μεγάλη κατοικία, ενώ, για παράδειγμα, σε αγροτεμάχιο εμβαδού 4.000 τ. μ., μπορείτε να χτίσετε μόνο 186 τ. μ εμβαδού, χωρίς να υπολογίζουμε το υπόγειο, μπαλκόνια, λότζες, σκάλες. Για να μην κάνετε λάθος με τους υπολογισμούς, είναι καλύτερο να καταφύγετε στη βοήθεια ενός ειδικού για λεπτομερή ανάλυση των κατασκευαστικών δυνατοτήτων του οικοπέδου πριν από την αγορά.
Οικοδομική Άδεια – Πολλοί από τους πελάτες μας ζητούν οικοδομική άδεια από εμάς, ωστόσο, τα περισσότερα οικόπεδα στην Ελλάδα πωλούνται χωρίς οικοδομική άδεια. εκδίδεται μόνο για συγκεκριμένο αρχιτεκτονικό έργο με πλήρη τεκμηρίωση, οπότε αν θέλετε να χτίσετε ένα σπίτι σύμφωνα με το έργο σας, ουσιαστικά θα πρέπει να ξαναβγάλετε οικοδομική άδεια, αν και τυπικά θα μοιάζει με αλλαγή άδειας. Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι η οικοδομική άδεια εκδίδεται για περίοδο 4 ετών και μπορεί να παραταθεί έως και 8 χρόνια.
Τέλος, μεγάλη αξία έχουν τα αγροτεμάχια που βρίσκονται κοντά σε ανθρώπινους οικισμούς. Το σχέδιο αστικής ανάπτυξης επεκτείνεται συνεχώς - κατά συνέπεια, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ο οικισμός να «απορροφήσει» το αγροτεμάχιο σας, μετατρέποντάς τον σε οικόπεδο και αλλάζοντας τους συντελεστές δόμησης και μαζί και το κόστος του χώρου.
Αγορά γης
Ας υποθέσουμε ότι έχετε αναλύσει όλες τις πιθανότητες και βρήκατε το τέλειο οικόπεδο για να χτίσετε στην Ελλάδα. Το επόμενο βήμα είναι η διαδικασία αγοράς. Αποτελείται από πολλά στάδια, παρόμοια με τα στάδια αγοράς ακινήτων, για τα οποία γράψαμε εδώ: Στάδια αγοράς. Μερικά από τα οποία αξίζουν ιδιαίτερης προσοχής:
Η νομική καθαριότητα του αντικειμένου είναι ένα σημαντικό σημείο που πρέπει να προσέξετε πριν συνάψετε σύμβαση. Και ως εκ τούτου, στο θέμα του ελέγχου της τοποθεσίας για νομική καθαρότητα, δεν μπορεί κανείς να κάνει χωρίς τη βοήθεια ενός έμπειρου δικηγόρου που θα αναλύσει τα έγγραφα για τη γη, ξεκινώντας από τη στιγμή που εκχωρήθηκε ο χώρος και η πρώτη συμφωνία συνήφθη με αυτό. Η διαδικασία επαλήθευσης διαρκεί μία έως τρεις ημέρες.
Ένα σημαντικό σημείο: εάν ο δικηγόρος διαπίστωσε παραβιάσεις ή προβλήματα με τα έγγραφα για το οικόπεδο, έχετε το δικαίωμα να απαιτήσετε από τον πωλητή την επιστροφή του ποσού της προπληρωμής, εάν υπάρχει.
Η νομική καθαριότητα του αντικειμένου είναι ένα σημαντικό σημείο
Ωστόσο, όταν αγοράζετε ένα οικόπεδο, δεν πρέπει να περιορίζεστε μόνο στη νομική επαλήθευση, είναι απαραίτητο να συμπεριλάβετε έναν έμπειρο πολιτικό μηχανικό που θα αξιολογήσει όλες τις λεπτομέριες του οικοπέδου. Πρέπει να πάει προσωπικά στο χώρο για να επιθεωρήσει το ανάγλυφο του χώρου, να ελέγξει τα όρια του χώρου με έναν τοπογράφο, να περιγράψει το σημείο κατασκευής, σε ειδικές περιπτώσεις είναι ακόμη απαραίτητο να γίνει ανάλυση εδάφους. Επιπλέον, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει τη διαθεσιμότητα όλων των απαραίτητων εγγράφων για την περαιτέρω λήψη οικοδομικής άδειας και επίσης να βεβαιωθεί ότι είναι πραγματικά δυνατό να κατασκευαστεί αυτό που θέλετε σε αυτόν το οικόπεδο. Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου στην Greece Invest, θα σας παρασχεθεί μια δοκιμασμένη ομάδα ειδικών: αρχιτέκτονας (ρωσόφωνος), τοπογράφος, δικηγόρος, μεταφραστής, ο οποίος θα ελέγχει όλες τις αποχρώσεις της συναλλαγής και θα συνεχίσει να συνεργάζεται με έχετε ήδη να υλοποιήσετε το έργο σας, είτε πρόκειται για κατοικία δίπλα στη θάλασσα είτε για επενδυτικό έργο.
Μετά τον έλεγχο της τεκμηρίωσης ακολουθεί η σύναψη της σύμβασης πώλησης. Συνήθως, τα μέρη συνάπτουν αμέσως την κύρια σύμβαση, η οποία υπογράφεται παρουσία συμβολαιογράφου. Στη συνέχεια πραγματοποιείται η μεταφορά κεφαλαίων στον πωλητή, μείον το ποσό της κατάθεσης. Από τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης, η κυριότητα της γης περιέρχεται στον αγοραστή. Στη συνέχεια, η σύμβαση καταχωρείται στο Επιμελητήριο Εγγραφής και αυτό γίνεται το τελικό στάδιο της συναλλαγής αγοραπωλησίας. Η διαδικασία εγγραφής διαρκεί περίπου τρεις εβδομάδες.
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται προσύμβαση. Αυτό συμβαίνει όταν ο πωλητής για κάποιο λόγο δεν μπορεί να καταχωρήσει την κύρια σύμβαση. Η πιο συνηθισμένη κατάσταση είναι όταν η γη κληρονομήθηκε από τον πωλητή και δεν έχει ακόμη συνάψει δικαιώματα κληρονομιάς. Θα μπορούσε επίσης να οφείλεται στο ότι υπάρχουν προβλήματα τεκμηρίωσης που μπορούν να επιλυθούν, αλλά χρειάζεται λίγος χρόνος από τον πωλητή για να το κάνει. Τέλος, το οικόπεδο θα μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο αντιδικίας - συμβαίνει ότι η απόφαση έχει ήδη ληφθεί, αλλά δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ. Στην περίπτωση αυτή η σύναψη της κύριας σύμβασης είναι αδύνατη μέχρι την έναρξη ισχύος της σχετικής απόφασης. Σε κάθε περίπτωση ο όρος για τη σύναψη της κύριας σύμβασης πώλησης ορίζεται στο προσύμφωνο.